Sửa Luật Kinh doanh BĐS: Phải tránh lãng phí hệ thống hạ tầng xã hội

Tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thảo luận ở hội trường về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Xoay quanh các nội dung tại dự thảo Luật, Người Đưa Tin đã có cuộc trao đổi với ĐBQH Quản Minh Cường - Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai.

NĐT: Thưa đại biểu, Quốc hội khóa XV đã thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật đã quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở, tham gia vào thị trường bất động sản. Vậy, ông còn băn khoăn những nội dung nào xoay quanh dự luật này?

ĐBQH Quản Minh Cường: Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đến nay đã quy định rõ về quyền, nghĩa vụ của những cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở, tham gia vào thị trường bất động sản, hài hoà trong mối quan hệ giữa Nhà nước, nhân dân, doanh nghiệp.

Do có sự giao thoa giữa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và đặc biệt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi... nên tôi cũng đề xuất một số nội dung.

Đối với điều kiện về vốn đối với tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản. Tại điểm c, khoản 1, Điều 10 của Luật quy định ngoài các điều kiện về vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư, còn quy định thêm điều kiện “phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đã có quy định rõ về việc chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính, trong quá trình thẩm định hồ sơ dự án đầu tư, hồ sơ dự thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đã có rà soát về việc chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính, nên việc quy định thêm tại Luật này là không cần thiết và có thể làm phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Ngoài ra tại khoản 1, Điều 10 có bổ sung thêm điểm d, quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản phải bảo đảm tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của Chính phủ”.

Hiện nay, Chính phủ chưa có quy định cụ thể về tỉ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp (hiện chỉ có các quy định liên quan trong lĩnh vực ngân hàng).

Do đó, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chưa đưa nội dung này vào dự thảo hoặc có nội dung dự thảo nghị định của Chính phủ về vấn đề này, để các đại biểu có thể tham gia góp ý kiến.

NĐT: Theo ông, về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong dự án kinh doanh bất động sản cần phải được thực hiện như thế nào để giải quyết những vướng mắc?

ĐBQH Quản Minh Cường: Về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong dự án kinh doanh bất động sản, tại khoản 7 Điều 18 quy định chủ đầu tư “chỉ được phép bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”.

Theo tôi, hạ tầng xã hội là khái niệm rất rộng, được hiểu là tất cả các công trình tiện ích về thương mại dịch vụ, công cộng, giáo dục, y tế…

Trên thực tế, tại các dự án, tùy theo mục đích, kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư, có thể được mở bán nhiều lần, nên lượng dân cư chuyển tới sinh sống tại dự án sẽ theo tiến độ bán hàng. Vì vậy, chủ đầu tư thường xây dựng trước những cơ sở hạ tầng thiết yếu đáp ứng nhu cầu của cư dân (như công viên, cây xanh, khu sinh hoạt chung, bãi đỗ xe, khu vui chơi giải trí...).

Các hạ tầng xã hội còn lại như trường học, siêu thị - trung tâm thương mại thường sẽ được chủ đầu tư thứ cấp thực hiện khi dự án có nhiều người dân đến ở.

Trong trường hợp yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng toàn bộ các hệ thống hạ tầng xã hội của dự án khi mật độ dân cư chưa nhiều sẽ gây lãng phí.

Mặt khác, trên thực tế, các đơn vị cung cấp dịch vụ về giáo dục, thương mại, siêu thị chỉ tiến hành triển khai khi có lượng dân số nhất định trong mỗi dự án (trừ trường hợp các chủ đầu tư có hệ sinh thái bao gồm bất động sản và các dịch vụ y tế, giáo dục, thương mại sẽ tự thực hiện triển khai đầu tư kinh doanh... Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy một số chủ đầu tư khi đầu tư vào nhiều lĩnh vực đã dẫn đến mất cân bằng về tài chính hoặc kinh doanh kém hiệu quả).

Quy định “hoàn thành xong việc xây dựng….” được hiểu là các công trình phải được hoàn công. Ví dụ trong trường hợp dự án gồm nhiều hạng mục, trong đó có công trình trường học nằm tách biệt đã thực hiện xong, đang làm thủ tục hoàn công nhưng chưa được xác nhận, theo quy định tại dự thảo chủ đầu tư cũng không được bàn giao nhà cho khách hàng.

Trên thực tế, việc bàn giao nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng được thực hiện theo hợp đồng mua bán nhà/căn hộ và tại dự thảo cũng đã có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao, việc thanh toán khi bàn giao nhà.

Đồng thời, điểm b khoản 1 Điều 31 cũng yêu cầu dự án bất động sản có quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng yêu cầu: “Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”, nhưng cũng chưa quy định công trình dịch vụ thiết yếu bao gồm các công trình nào.

Nên, tôi cho rằng phải có quy định cụ thể về hạ tầng xã hội thiết yếu và chỉ yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành xong “các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” là đủ điều kiện để bàn giao nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng. Như vậy, sẽ giải quyết được những vướng mắc và phù hợp thực tiễn.

NĐT: Xin trân trọng cảm ơn ông!.