Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT nêu rõ, trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, tiếp theo ghi nội dung "cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".
Như vậy có thể thấy, vì cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền lợi ngang nhau đối với mảnh đất trên nên việc chuyển nhượng phải nhận được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.
Cách duy nhất để thực hiện việc chuyển nhượng đất mà không cần đến sự đồng ý của những đồng sở hữu còn lại chính là tiến hành tách thửa đất và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phần của từng người sở hữu theo quy định của pháp luật.
Sau khi thửa đất đã được tách cho từng cá nhân thì bất kỳ ai đều có quyền quyết định việc chuyển nhượng phần đất của mình mà không cần đồng ý của những người còn lại.
Trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Về thẩm quyền: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Tuy nhiên, để thực hiện được thủ tục tách thửa và thủ tục cấp mới giấy chứng nhận, thửa đất cần phải thỏa mãn diện tích được phép, theo quy định của từng địa phương. Vì thế, người bán nên dựa trên tình hình thực tế và cân nhắc thật kỹ để có phương án mang lại kết quả tốt nhất cho mình.
Hoàng Mai
