Thị trường ảnh hưởng bơi phân lô trái phép
Ngày 24/5, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, đơn vị này đã có văn bản kiến nghị sửa đổi quy định dưới Luật về tách thửa đất ở, để không xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô bán nền tràn lan.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, “doanh nghiệp bất lương” đã nhiều lần gây ra các cơn “sốt ảo”.
Giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, mà một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới Luật cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.
Do đó, rất cần sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Đồng thời bổ sung vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung để các văn bản dưới luật sát với thực tiễn hơn.
Theo HoREA tình trạng phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
HoREA cho biết, hiện nay các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ với đất ở, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đất đô thị hoặc trong điểm dân cư nông thôn.
Tuy nhiên, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn. Điều này dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Do vậy, pháp luật về đất đai cần quy định cơ chế, điều kiện để giải quyết nhu cầu của người dân muốn được tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập tại đô thị, điểm dân cư nông thôn. Việc quy định rõ để vừa đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, vừa đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ và phù hợp với quy hoạch.
Hiệp hội cũng chỉ ra, Luật Đất đai 2013 quy định đối với các trường hợp giao đất ở khác thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
Tuy nhiên, khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở đã xảy ra tình trạng nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực Mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lời. Từ đó giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt ảo giá đất tại địa phương.
Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia hộ đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã. Nếu người dân trong xã không tham gia mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất.
Giao UBND tỉnh quy định diện tích tách thửa
Từ nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng, không minh bạch rõ ràng và đẩy giá đất lên quá cao. HoREA kiến nghị sửa đổi luật theo hướng giao UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở. Đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.
HoREA kiến nghị sửa đổi luật theo hướng giao UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.
Để dập tắt các cơn sốt đất ảo, HoREA kiến nghị cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã đó. Nếu người dân trong xã không tham gia đấu giá đất thì mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất.
