Đề xuất áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường từ năm 2026

Chính phủ vừa có tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội sau khi tiếp thu hơn 12,1 triệu góp ý của nhân dân về dự luật này.

Một trong những vấn đề được nhân dân tập trung cho ý kiến là tài chính đất đai, giá đất. Trên cơ sở tiếp thu ý kiến nhân dân, Chính phủ quy định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất được ban hành hằng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Theo phân tích của Chính phủ, qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy với việc ban hành bảng giá đất 5 năm một lần và điều chỉnh khi có biến động 20%, rất ít địa phương thực hiện được, làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Dẫn tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, Chính phủ cho biết để bảo đảm quy định này có tính khả thi, dự thảo luật đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025.

Với quy định này, các địa phương có thời gian từ khi luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật. Tức là, từ năm 2026 sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường.

Cũng theo tờ trình, việc ban hành bảng giá đất hằng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường.

Tiếp đó, nội dung lớn của dự thảo được đưa ra là quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân với đất đai. Đặc biệt là sở hữu đất đai vẫn sẽ giữ nguyên như quy định cũ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Dự thảo cũng bổ sung quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm.

Để khuyến khích tổ chức, cá nhân lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, dự thảo quy định tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu gắn với quyền thuê.

Tuy nhiên, để ngăn ngừa việc đầu cơ, trục lợi thì dự thảo quy định các điều kiện. Cụ thể, với tài sản gắn liền đất thuê phải được đăng ký theo quy định, hoàn thành việc xây dựng đúng quy hoạch, đã ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng… Người mua phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở, kết cấu hạ tầng, dự thảo quy định phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện chuyển nhượng. Quy định này nhằm hạn chế lợi dụng chính sách để lừa đảo, huy động vốn vượt quá giá trị dự án, tạo rủi ro gây ra nợ xấu, ảnh hưởng an toàn hệ thống tín dụng…

Với những trường hợp thu hồi đất, ngoài các trường hợp phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, kinh tế - xã hội, các dự án xã hội hóa, dự luật cũng quy định các trường hợp vi phạm bị thu hồi.

Đó là trường hợp sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính, không đưa vào sử dụng, vi phạm tiến độ sử dụng liên quan dự án đầu tư…

Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, người có đất được thu hồi được bàn giao nhà ở, cũng như không được cưỡng chế thu hồi đất nếu như chưa bố trí tái định cư, bố trí tạm cư cho người bị thu hồi đất.

Khu tái định cư phải được hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ và do UBND cấp tỉnh thực hiện.

Đồng thời, phải thực hiện hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho người bị thu hồi đất nông nghiệp, người có công, đối tượng yếu thế. Hình thức bồi thường có thể đa dạng bằng tiền, bằng nhà ở, đất…