30 nghìn tỷ đồng giúp người dân mua nhà hay cứu BĐS?

Ai được vay?...

Thông tin về gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ 5 ngân hàng thương mại Nhà nước vừa được NHNN công bố trong Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Theo đó, các đối tượng khách hàng được vay gồm: Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.

Thông tư cũng quy định, các ngân hàng thương mại Nhà nước phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng nêu trên.

Điều đáng được quan tâm là mức lãi suất cho vay, gói hỗ trợ sẽ áp dụng lãi suất ổn định 6%/năm đến thời điểm 15/4/2016. Sau thời điểm này khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của NHNN. Thời hạn cho vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà tối thiểu là 10 năm và tối đa là 5 năm đối với doanh nghiệp. Khách hàng vay mua, thuê nhà thì số tiền vay tối thiểu là 80% phương án vay và 70% đối với doanh nghiệp (khách hàng có vốn tham gia vào phương án vay theo quy định của ngân hàng nhưng không quá 20% đối với người mua, thuê, thuê mua nhà và 30% đối với doanh nghiệp).

Đại diện NHNN cho biết, trong Dự thảo Thông tư đưa ra dự kiến, thời hạn triển khai gói hỗ trợ cho vay 30 nghìn tỷ này có thể sẽ bắt đầu ngay từ ngày 15/4 tới đây. Thời hạn được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm (dự kiến đến ngày 15/4/2023 các ngân hàng hoàn trả hết khoản vay tích cóp vốn NHNN và dư nợ còn lại của khách hàng tại các ngân hàng từ thời điểm này được chuyển sang hình thức cho vay bằng nguồn vốn của ngân hàng).

Ngoài ra, về nguyên tắc cho vay hỗ trợ nhà ở, ngân hàng Nhà nước quy định các ngân hàng cho vay đối với các khách hàng theo cơ chế hiện hành. Có nghĩa, những đối tượng thuộc diện được vay vốn hỗ trợ sẽ vẫn phải có tài sản thế chấp cho các ngân hàng trong khi đó đa số những người thu nhập thấp làm gì có được tài sản thế chấp để vay vốn.

Việc NHNN dành 30 nghìn tỷ đồng giúp người dân mua nhà liệu có khả thi?

Thông tin được công bố trong Thông tư Dự thảo này đã khiến rất nhiều người thu nhập thấp đang có nhu cầu mua nhà ở hết sức phấn khởi. Tuy nhiên, trong dự thảo của ngân hàng Nhà nước lại bỏ qua đối tượng vay vốn là người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Lý do mà ngân hàng Nhà nước loại đối tượng này ra khỏi dự thảo là do trong nghị quyết 02/NQ-CP không đưa đối tượng vào. Mặc dù trước đó Bộ Xây dựng đã có văn bản góp ý về vấn đề này.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia kinh tế đã bày tỏ nỗi băn khoăn về các đối tượng trực tiếp được hưởng lợi từ chính sách này là những doanh nghiệp bất động sản đang có dự án dở dang hoặc đã hoàn thành thuộc phân khúc nhà bình dân (cụ thể là các căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng /m2).

Ai được lợi?

Trao đổi với PV, TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cho rằng: "Cho vay hỗ trợ nhà ở này được kỳ vọng như là tín hiệu ban đầu trong động thái hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ. Ý hưởng lợi ở đây chủ yếu được nhìn nhận trên khía cạnh tăng tính thanh khoản cho thị trường, giúp giải phóng hàng tồn kho còn về bản chất không giúp tăng biên lợi nhuận cho doanh nghiệp. Thông tư này cũng sẽ khuyến khích các doanh nghiệp định hướng đầu tư hoặc chuyển đổi mục đích đầu tư các dự án sắp triển khai trong thời gian tới sang phân khúc nhà ở xã hội hoặc dành cho người thu nhập thấp".

Tính toán kỹ hơn về số tiền phải bơm ra cho mục đích mua nhà ở xã hội, TS. Lê Đăng Doanh nói: 30 nghìn tỷ đồng này sẽ được cấp vốn tối đa bằng 80% tổng dư nợ thực tế của các khoản cho vay. Hay nói cách khác, năm ngân hàng được lựa chọn sẽ phải cho vay 20% còn lại bằng nguồn vốn của mình. Ngoài ra, người mua nhà sẽ phải vay tối thiểu 80% phương án vay (bỏ ra tối đa 20%). Như vậy, số tiền thực tế có thể được dùng cho việc mua nhà ở xã hội trong vòng 3 năm tới sẽ vào khoảng gần 47 nghìn tỷ đồng.

Đứng trên góc độ khác nhìn nhận, TS. Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - Xã Hội Hà Nội băn khoăn: Nếu cấp vốn cho doanh nghiệp BĐS, cần cơ cấu rõ tỷ lệ nguồn vốn cho từng nhóm đối tượng để chính sách đem lại hiệu quả, tránh việc lạm dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước, cần có quy chế, quy định công khai rõ ràng để người dân theo dõi, giám sát và cần công khai dự án BĐS nào được hỗ trợ vốn, xây dựng từ nguồn vốn lãi suất thấp...

Tính đến việc thực hiện khi Dự thảo Thông tư trên được thông qua, nhiều chuyên gia kinh tế cũng có chung nhận định: Thông tin hỗ trợ cho vay mua nhà mới chỉ dừng lại ở dự thảo. Trong trường hợp được thông qua, chính sách này vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể có những tác động xấu nếu như không được áp dụng đúng đối tượng và mục đích. Thực tế hiện nay, lãi suất cho vay khoảng 10%/năm đã là mức ưu đãi đối với các doanh nghiệp. Nhưng nay đột ngột doanh nghiệp BĐS được vay xây dựng dự án với lãi suất chỉ 6%/năm là qua ưu đãi trong thời điểm khó khăn này, doanh nghiệp nào cũng muốn vay sẽ tạo nên sự cạnh tranh và khó tránh những ưu tiên quá mức.              

Vương Trần