Bạn Đinh Ngọc Diệp hỏi: Gia đình tôi hiện tại đang muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất và căn nhà trên đất, nhưng phía khách hàng yêu cầu phải chứng minh mảnh đất và ngôi nhà hiện tại gia đình chúng tôi đang ở không có tranh chấp. Vậy, cho tôi hỏi làm sao để chứng minh được đất nhà chúng tôi không có tranh chấp?
Luật sư trả lời:
Trong thời điểm hiện tại, trước khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua thường yêu cầu bên bán chứng minh việc đất đai hiện không có tranh chấp, kế hoạch sử dụng đất cùng với các hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đất.
Đối với việc xin xác nhận tình trạng sử dụng đất, theo quy định tại Điều 101 luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì UBND cấp xã có thẩm quyền:
Thứ nhất, trường hợp không có một trong các loại giấy chứng minh quyền sử dụng đất hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư để xác định việc sử dụng đất lâu dài, ổn định.
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2004, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
Như vậy, UBND xã là cơ quan có thẩm quyền xác nhận tình trạng sử dụng đất, xác nhận việc sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp để có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến hành các giao dịch liên quan đến đất.
Theo đó, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Thành phần hồ sơ, bao gồm:
+ Đơn xin xác nhận đất không có tranh chấp (tự viết)
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Giấy ủy quyền (nếu thông qua ủy quyền)
+ Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Sau khi nhận hồ sơ, công chức tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính pháp lý, nội dung hồ sơ.
Nếu hồ sơ hợp lệ thì viết giấy hẹn. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân hoàn thiện theo đúng quy định.
Sau đó, công chức chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết quả theo giấy hẹn.
Cá nhân nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp xã.
Hiện nay không có văn bản nào quy định cụ thể về thời hạn giải quyết hồ sơ xin xác nhận đất không có tranh chấp cũng như thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp. Do đó UBND xã sẽ hẹn thời gian trả hồ sơ cụ thể cho người xin xác nhận.
Hoàng Mai
