Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có cần công chứng không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi lập hợp đồng đặt cọc mọi người thường phân vân giữa lập hợp đồng đặt cọc qua công chứng hay hai bên viết tay cho nhau. Vậy hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải qua công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc phải công chứng không?

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị của văn bản công chứng. Theo đó, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Sau khi có yêu cầu công chứng, công chứng viên phải kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tài sản… rồi chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.

Cũng theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng 2014, các loại hợp đồng, giao dịch khi được công chứng sẽ có giá trị như một chứng cứ và không phải chứng minh các sự kiện, tình tiết trong đó trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, một hợp đồng, giao dịch khi qua công chứng thì sẽ được ghi nhận và bảo đảm về mặt nội dung, hình thức cũng như tính pháp lý của văn bản đó.

Trong khi đó, hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác.

Luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc.

Đặt cọc mua nhà có đòi lại được không?

Khi không tiếp tục giao kết hợp đồng, người mua luôn có nguyện vọng lấy lại tiền đặc cọc, nhưng liệu tiền đặt cọc mua nhà có đòi lại được không hay bị “mất sạch”?

Nếu giao dịch mua bán đúng quy định

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Theo đó, khi không tiếp tục giao kết hợp đồng, bên mua nhà sẽ bị mất tiền đặt cọc; tiền đặt cọc thuộc về bên bán. Tương tự, nếu bên bán không chấp nhận bán nhà như đã thỏa thuận thì không những phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua, mà còn phải trả thêm một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, quy định nêu trên chỉ áp dụng trong trường hợp việc giao kết hợp đồng mua nhà là đúng quy định của pháp luật, không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.

Nếu giao dịch mua bán vô hiệu

Bộ luật Dân sự 2015 quy định một số trường hợp giao dịch dân sự được coi là vô hiệu, trong đó có: Giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội; Giao dịch dân sự do giả tạo; do nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; do không tuân thủ quy định về hình thức…

Điều 131 Bộ luật này quy định: “Khi giao dịch dân sự được xác định là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhanh những gì đã nhận”.

Như vậy, trong trường hợp giao dịch mua bán nhà, đất được xác lập do bên bán “lừa dối” về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc do nhầm lẫn về giá cả, về người đứng tên trên Sổ đỏ... thì có thể được coi là giao dịch vô hiệu. Bên mua được yêu cầu bên mua hoàn trả lại tiền đặt cọc hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để đòi lại tiền đặt cọc.

Hoàng Mai