Giá chung cư tăng phi mã: Làm sao để giấc mộng an cư thành hiện thực?

Nhu cầu ở thực của người dân luôn ở mức cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tại các dự án chung cư trong bối cảnh hiện nay lại vô cùng khan hiếm, đi ngược lại với lực cầu cao trong dân.

Theo đó, giá của các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, đa số là tăng theo từng thời điểm, đặc biệt là mỗi khi có biến động trên thị trường.

Trao đổi với Người Đưa Tin, chị Lê Mai Linh (27 tuổi, Thanh Xuân) cho biết với tài chính trong khoảng 1,3 tỷ đồng, chị có nhu cầu mua căn hộ 1 khách 1 ngủ tại khu vực Gia Lâm, Hà Nội.

Vào thời điểm tháng 11/2023, chị được môi giới báo giá nhà là 1,4 tỷ đồng/căn theo đúng nhu cầu, tuy nhiên sau thời gian xem xét đến tháng 2/2024 hỏi lại, chị Linh được môi giới báo lại giá căn hộ đó đã tăng lên mức 1,9 tỷ đồng/căn. Tương ứng sau chưa đầy 3 tháng, giá nhà đã tăng tới 500 triệu đồng/căn.

“Người môi giới nói rằng do Gia Lâm được phê duyệt lên quận nên giá nhà trong khu vực này cũng tăng theo. Chưa kể trong thời gian tới, tôi được cho biết giá nhà còn có thể tiếp tục tăng lên hơn 2 tỷ đồng/căn 1 khách 1 ngủ do chủ đầu tư đang phát đi thông tin sẽ xây dựng hệ sinh thái bao quanh các khu chung cư này”, chị Linh chia sẻ.

Giá nhà tăng phi mã qua các năm

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại Tp.HCM là 16 điểm phần trăm. 

Trong đó, chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số thuộc Đề án Bộ Chỉ số giá bất động sản mà VARS đang nghiên cứu để phản ánh sự biến động của giá bất động sản dưới ảnh hưởng của các chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ. 

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại Tp.HCM, cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp. 

“Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, nhất là tại Hà Nội.

Mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi”, báo cáo của VARS nêu rõ.

Chênh lệch cung - cầu rõ rệt

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%.

Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại Tp.HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác. 

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của các đơn vị đều cho thấy nguồn cung trong năm 2023 giảm khá mạnh so với các năm trước đó, thậm chí thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay dù cuối năm âm lịch thường là thời điểm sôi động nhất của thị trường.

Nguồn cung căn hộ trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022. 

Ngoài Hà Nội và Tp.HCM, các tỉnh thành khác trong cả nước cũng khan hiếm nguồn cung sơ cấp, chỉ một số dự án ở thị trường tỉnh chào bán giai đoạn tiếp theo

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng nêu rõ, nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc. 

Kỳ vọng nào vào nền giá chung cư?

Nhận định về vấn đề trên, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho rằng sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

“Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm”, ông Đính nêu.

Do đó, đại diện VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. 

Phân tích thêm, ông Đính nêu nhận xét giá chung cư liên tục tăng cao chủ yếu vẫn do nguồn cung dự án trên thị trường vô cùng khan hiếm. Trong khi đó, phân khúc chung cư được chào bán giai đoạn này đều thuộc về các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính tốt nên mức giá chung cư luôn được định giá ở mức cao.

Thêm một vấn đề khiến giá chung cư khó để hạ thấp bởi chi phí xây dựng hiện nay các chủ đầu tư phải bỏ ra cũng tăng mạnh theo từng năm, cộng thêm quỹ đất khan hiếm nên việc hạ giá chung cư là rất khó.

Nêu kỳ vọng, ông Đính cho rằng cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực.

"Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực", ông Đính nê.