Đề xuất đổi trái phiếu lấy nhà để giảm áp lực nợ cho doanh nghiệp BĐS

Thị trường bất động sản 2022 phát triển bất thường

Phát biểu tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản”, PGS. TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng thị trường bất động sản những tháng cuối năm thiếu dấu hiệu khởi sắc.

Cụ thể, người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị quản lý chặt chẽ.

Theo đó, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro hiện hữu như rủi ro kinh tế quốc tế, rủi ro về kinh tế vĩ mô, rủi ro từ thị trường trong nước, rủi ro đối tác, rủi ro chính sách,…

“Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản”, ông Chung nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2021 đã neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch.

Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng. Kỳ vọng cho năm 2023 của thị trường bất động sản theo vị chuyên gia là không có nhiều biến động để thị trường vận hành theo xu thế.

Đồng quan điểm, TS.Cấn Văn Lực nhận xét thị trường bất động sản năm 2022 phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. 

Cụ thể, ông Cấn Văn Lực chỉ ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này bao gồm “4 Đ”:  Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; vấn đề đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Cùng với đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô (tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỉ giá tác động rất mạnh); vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính (thuế phí). 

Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Trao đổi về vấn đề vốn, ông Phạm Tấn Công, Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Ông Công đánh giá, các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này.

“Các doanh nghiệp đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?”, vị chuyên gia nêu vấn đề.

Cụ thể, Chủ tịch VCCI cho rằng, qua những cơn “sóng gió” này chính là lúc doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững - bền vững ở đây từ chính việc huy động và sử dụng vốn hợp lý.

“Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỉ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng.

Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Công đặt vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Nhà nước và doanh nghiệp đồng hành vượt khó

Với thị trường 100 triệu dân, kinh tế và mức sống tăng trưởng nhanh, tốc độ đô thị hoá cao, trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển tốt, Chủ tịch VCCI vẫn tin rằng thị trường sẽ vượt khó thành công và sớm khởi sắc trở lại.

Nhận định các vấn đề của thị trường bất động sản là rất lớn, để thị trường có thể hồi phục, ông Công yêu cầu doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo Covid-19.

Trong giai đoạn khó khăn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới.

Bên cạnh đó, cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro.

Đặc biệt, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể.

TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ.

Ông Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả…

Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay. Có thể thấy, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu. 

Về phía Chính phủ, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Theo ông Lực, hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Đại diện VCCI cũng đồng tình với ý kiến Nhà nước cũng cần cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn.

Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp.