Phát triển rộng rãi
Theo báo cáo mới nhất của công ty CBRE Việt Nam, lĩnh vực bất động sản du lịch biển Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều triển vọng để phát triển. Tăng trưởng khách du lịch quốc tế của Việt Nam gây ấn tượng với gần 13 triệu lượt khách quốc tế trong năm ngoái, đặc biệt một số thị trường có tỷ lệ tăng trưởng khá cao như Nha Trang (+66%), Phú Quốc (+58%), Đà Nẵng (39%), Quảng Ninh (+22%).
Sự đầu tư đồng bộ của Nhà nước tại các dự án cơ sở hạ tầng đã tăng khả năng kết nối giữa các địa phương, địa điểm du lịch trong nước. Hàng loạt các dự án trọng điểm như đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, ga quốc tế sân bay Đà Nẵng, ga quốc tế sân bay Cam Ranh hay sân bay quốc tế Vân Đồn và cao tốc Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn sẽ hoàn thành vào cuối năm nay đã kết nối các khu vực lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.
Điều này sẽ khiến thị trường bất động sản tiềm năng như: Vân Đồn, Quy Nhơn, Phan Thiết hay Phú Yên sẽ được hưởng lợi lớn do có chính sách xây dựng mới hay mở rộng sân bay quốc tế.
Bất động sản du lịch phát triển mạnh.
Theo thống kê từ 2015 đến nay, bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel, mô hình kinh doanh khách sạn, shophouse, resort… chưa kể hàng chục ngàn căn do địa phương thẩm định. Một số chuyên gia kinh tế nhận định, sự tăng trưởng khách du lịch quốc tế của Việt Nam với gần 13 triệu lượt khách trong năm 2017 là động lực tốt cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, về yếu tố tự nhiên thì các địa phương ven biển đều có thể phát triển du lịch biển, nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng còn yếu kém, đường biển chưa kết nối tốt, đường bộ mất khá nhiều thời gian.
Do đó, hạ tầng đường hàng không sẽ là yếu tố quyết định đến tiềm năng của địa phương. Và, việc các phân khúc bất động sản mọc lên ồ ạt sẽ làm cung vượt cầu, tồn kho.
Lo lắng về cam kết lợi nhuận và quyền lợi khách hàng
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, tính đến tháng 6/2018, 4 địa phương như TP.Quy Nhơn, tỉnh Thanh Hoá, tỉnh Quảng Bình và TP.Hải Phòng hiện mới chỉ có tổng số 4.558 phòng khách sạn, so với tổng số 24.312 phòng tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Quảng Ninh.
Bên cạnh những tiềm năng thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phải đối mặt với nhiều thách thức khi sản phẩm du lịch của Việt Nam không đa dạng, không phong phú, ngoài biển ra không có gì để thu hút khách lưu trú lâu dài.
Một ví dụ được đưa ra khi khách đến Đà Nẵng ở lại trung bình chỉ 2 ngày, nhưng ở Phuket (Thái Lan) thời gian lưu trú 4,5 ngày. Ngoài ra, Việt Nam chưa có cơ sở đào tạo đạt chuẩn quốc tế cho ngành du lịch. Do đó, bài toán đội ngũ nhân lực cho ngành này cũng đáng quan tâm.
Hiện, nhiều nhà đầu tư đổ tiền, kêu gọi mua bất động sản du lịch và đưa ra những lời hứa hẹn về khoản lợi nhuận, đảm bảo 8 – 12%/năm. Tuy nhiên, các chuyện gia cho biết, trên thế giới chưa có một mức lợi nhuận nào cao đến thế.
Bởi, trong quá trình phát triển, thị trường sẽ có rất nhiều biến động không thể lường trước. Các chủ đầu tư có chắc chắn có tiền trong túi để đảm bảo cam kết sau 5 năm, hay 10 năm nữa, lúc đó niềm tin của người mua với chủ đầu tư sẽ như thế nào? Do vậy, các chủ đầu tư khi đưa ra cam kết cần đưa một cách có trách nhiệm và đảm bảo thực hiện được cam kết đó.
Nhiều lo ngại về việc nhà đầu tư đổ tiền vào condotel và những thủ tục lợi nhuận.
Nói về quan điểm trên, một số chuyên gia cho biết, cam kết lợi nhuận là công cụ bán hàng giúp chủ đầu tư thu hút người mua. Song, đó cũng là con dao 2 lưỡi. Có một thực tế là cam kết càng cao, có thể càng dễ bán hàng nhưng đồng nghĩa rủi ro tiềm ẩn sẽ càng lớn.
Liên quan tới phân khúc condotel, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, trong các năm qua chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao, mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án. Các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc.
Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”. Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở trong lúc luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp sổ đỏ ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp sổ đỏ có thời hạn cho người mua condotel.
Ông Châu cho rằng, trên thực tế đã có vài địa phương “xé rào”, cấp sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở cho người mua căn hộ condotel. “Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành”, ông Châu khẳng định.
HoREA cho rằng, vẫn cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện hệ thống pháp luật về vấn đề này. Các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay sổ đỏ có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng.
Về lâu dài, để thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, rất cần thiết sửa đổi luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất du lịch.
Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách Nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, cần xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel tại các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch.
