Đất 36m2 được tách thửa: Chặn trục lợi từ phân lô bán nền?

Lách luật xây nhà “ma”

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc sở TN&MT TP.HCM từng cho biết: “Để hạn chế tình trạng trục lợi từ quy định tách thửa, Sở sẽ hoàn thiện quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, theo hướng bỏ nhà ở hiện hữu để quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa. Quy định này nhằm tránh gây hiểu nhầm và quan trọng là sự lách luật của các chủ đất”.

Thực tế, đúng như ông Thắng nói, theo Quyết định 60 vừa được UBND TP ban hành thay thế cho Quyết định 33 (số 33/2014/QĐ-UBND) về diện tích tối thiểu được tách thửa đã không còn khái niệm nhà ở hiện hữu. Cụ thể, ở khu vực 1, diện tích tối thiểu để được tách thửa là 36m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m. Khu vực 1 gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

Đối với khu vực 2 gồm các quận: 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và thị trấn các huyện có diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 gồm các huyện còn lại: Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ và Hóc Môn có diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Như vậy, điểm mới là đã bỏ hẳn khái niệm có nhà hoặc không có nhà để xếp vào tiêu chí được tách thửa. Trước đó, theo Quyết định 33 về diện tích tối thiểu được tách thửa, ở khu vực 2 muốn tách thửa ở nơi chưa có nhà ở phải đủ 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Đối với đất có nhà ở diện tích tối thiểu là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Trên thực tế, lách quy định này, các đầu nậu đã xẻ thịt những khu đất để phân lô bán nền, thậm chí dưới chuẩn để hợp thức hóa “tất tần tật” các thủ tục... bằng cách xây dựng nhà “ma” (nhà nhỏ như hộp diêm, không người ở, dùng để đối phó nhằm tách thửa). Tình trạng này diễn ra phổ biến ở quận 9, 12, huyện Nhà Bè, Hóc Môn... mà báo Người Đưa Tin từng phản ánh.

Một điểm khác so với dự thảo trước là quy định chia làm 3 khu vực so với 2. Trong dự thảo sở TN&MT chia khu vực 1 (gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), có diện tích tối thiểu là 50m², chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Khu vực 2 gồm các quận/huyện còn lại, diện tích thửa đất tách ra và còn lại phải tối thiểu là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Lý giải về tách thửa với 2 khu vực và có diện tích tối thiểu từ 50m², đại diện sở TN&MT cho hay: “Hiện TP đã có đông dân cư, hạ tầng quá tải. Việc cho phép hình thành nhiều căn nhà với diện tích nhỏ sẽ làm gia tăng tốc độ phát triển dân cư, gây áp lực cho TP”. Tuy nhiên, khi Quyết định 60 ban hành, đất 36m² vẫn được tồn tại là điều hết sức ngạc nhiên. Đặc biệt là ở các quận như: 4, 5, 6, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp....

Mặc dù quy định mới có nhiều tiến bộ nhưng không ít ý kiến cũng lo ngại cho phép diện tích tối thiểu ở khu vực 1 là 36m² là quá nhỏ, sẽ gây ra tình trạng nhà ổ chuột, dù TP đang hạn chế loại nhà này. “Các căn nhà nhỏ đã và đang tồn tại trước quy định này ban hành vẫn cho phép họ tồn tại. Còn kể từ khi áp dụng quy định mới thì không nên cho phép diện tích nhỏ này tiếp diễn. Càng xé nhỏ diện tích sẽ càng kéo theo nhiều phức tạp, nhất là trong việc quản lý đô thị. Hoặc nếu cho phép thì ít nhất cũng phải từ 45m² trở lên, giống như nhà ở thương mại đối với loại hình chung cư”, KTS Nguyễn Đình Hồng, Tổng Giám đốc công ty Nam Việt nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng: “Việc tách thửa với diện tích nhỏ ở khu vực 1 nhưng không thể đánh đồng các quận hay thửa đất trong khu vực này đều được tách tối thiểu là 36m². Trước đây, chúng tôi góp ý ở khu vực 1 sẽ được tách với 2 loại diện tích là 36m2 và 45m2, tùy thuộc đường nhỏ hay lớn. Điều này sẽ làm giảm tình trạng nhà ổ chuột tiếp tục hình thành trong tương lai”.

Tại anh hay tại ả?

Nhiều ý kiến cũng tỏ ra lo ngại, đô thị sẽ bị băm nát do cách thức tổ chức thực hiện. “Thực ra, vấn đề nằm ở chỗ cách thức tổ chức thực hiện. Tôi lấy ví dụ, quyết định 33 nếu chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng quyết liệt thì làm sao có chuyện những ngôi nhà “ma” mọc lên. Họ cứ xây dựng ngang nhiên như thế, lẽ nào cán bộ địa chính, phường không biết”, TS. Nguyễn Trí Phan, trường đại học TN-MT TP.HCM nói.

“Do đó, dù có ban hành chính sách tốt nhưng nếu tổ chức thực hiện kém hoặc buông lỏng quản lý sẽ dẫn tới hậu quả nặng nề. Thực tế cho thấy, hàng loạt lô đất, căn nhà không đủ chuẩn vẫn được tách thửa, mọc lên như thường. Vậy nguyên nhân do đâu, có lẽ ai cũng biết cả”, chuyên gia này nói thêm.

Thực tế, theo ghi nhận của PV, hàng loạt căn nhà nhỏ hoặc siêu nhỏ, siêu méo, siêu mỏng... vẫn xây dựng và tồn tại trên các thửa đất không đủ điều kiện tách thửa. Khi xây dựng không thấy cơ quan chức năng nói gì nhưng sau một thời gian tồn tại lại bắt buộc, cưỡng chế tháo dỡ... Điều này không chỉ gây bức xúc cho người dân mà còn tạo ra những tiền lệ xấu.

Bà Nguyễn Thị Thu Hương (ngụ số 10/12 A, đường số 10, khu phố 2, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM) kể lại câu chuyện của mình: “Tháng 3/2011, tôi xây dựng căn nhà cấp 4, diện tích 37m². Dù không có phép nhưng khi vào ở đã được công an phường cấp sổ tạm trú để tôi xin điện, nước, truyền hình. Tuy nhiên, gia đình tôi đang sinh sống ổn định thì đến ngày 9/5/2012, UBND quận Thủ Đức mới ban hành quyết định xử phạt hành chính và buộc dừng thi công công trình”.

“Sau đó chúng tôi tiếp tục sinh sống, đồng thời chấp hành tốt các quy định của địa phương và được Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình Chánh ký giấy công nhận là gia đình văn hóa 3 năm liền, 2012-2015. Bỗng nhiên, đến ngày 30/5/2017, UBND phường Hiệp Bình Chánh lại ban hành quyết định và đến ngày 16/6/2017 tiến hành cưỡng chế, phá dỡ nhà tôi. Do hoàn cảnh khó khăn, con nhỏ, công việc không ổn định... nên việc phá dỡ nhà khiến chúng tôi càng khó khăn hơn”, bà Hương nói thêm.

Nói về điều này, ông Trịnh Trọng Thành, Phó Chủ tịch UBND phường Hiệp Bình Chánh cho biết: “Đợt này UBND phường sẽ tiến hành cưỡng chế hơn 40 công trình xây dựng không đủ chuẩn xây dựng, không phép...”.

Các chuyên gia cho rằng, việc chính quyền thực hiện không quyết liệt đã dẫn tới tình trạng nêu trên. “Việc cho phép các công trình không đủ chuẩn mọc lên và tồn tại không chỉ là hệ lụy trước mắt mà còn kéo dài về sau. Càng tồn tại lâu càng phức tạp, ảnh hưởng tới đô thị, nhất là thực hiện quy hoạch đã được duyệt”, chuyên gia đô thị Nguyễn Minh Bằng phân tích.

Vị này lấy ví dụ: “Ở các quận, huyện ở khu vực 2, 3 tình trạng nhà cửa đang mọc lởm chởm, cái cao cái thấp, cái nhỏ cái to... với cơ sở hạ tầng yếu kém do tình trạng phân lô bán nền tràn lan. Trong 10 – 15 năm nữa, chính quyền TP sẽ phải đi dọn dẹp, chỉnh trang đô thị, điều mà TP đang đau đầu giải quyết ở các khu dân cư hiện tại trong nội đô. Đó mới là vấn đề lớn”.