Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: "Không cẩn thận sẽ làm hỏng chính sách phát triển nhà ở"

Hiện nay, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (Điều 99 Luật Nhà ở 2014).

Tuy nhiên, Thông tư 03/2016/TT-BXD lại không có quy định về thời hạn sử dụng chung cư là bao nhiêu năm. Do vậy, hiện nay, người dân sở hữu chung cư vẫn mặc định là vô thời hạn, chỉ tới khi nào chất lượng chung cư quá xuống cấp, gây nguy hiểm thì họ mới phải di dời khỏi chung cư đó.

Từ khi được công bố, phương án quy định thời gian sử dụng chung cư chỉ nên là 50-70 năm đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ người dân và các chuyên gia bất động sản. Họ cho rằng hiện chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư. Thậm chí có ý kiến rằng thời hạn 50-70 năm không phù hợp với tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số cư dân đô thị. Bên cạnh đó, cũng nhiều chuyên gia cho rằng, những chung cư có tuổi đời 50 năm, 60 năm là hình ảnh không phù hợp với bối cảnh đô thị hiện đại.

Trước vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có cuộc trao đổi với Người Đưa Tin.

"Người dân sẽ không còn thích chung cư nữa"

NTĐ: Đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng sẽ có gây ra ảnh hưởng ra sao, thưa ông? 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đề xuất này nếu được thông qua sẽ làm người dân không còn thích mua chung cư nữa. 

Và khi đã không thích chung cư, nghĩa là cầu về chung cư sẽ giảm. Điều này không cẩn thận sẽ làm hỏng mất chính sách tỉ lệ nhà chung cư phải chiếm trên 80% tổng số nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM, theo Dự thảo Báo cáo chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. 

Khi người dân không còn thích chung cư, nước ta sẽ khó phát triển đô thị theo kiểu hiện đại. Chung cư là nơi để tận hưởng không khí, không gian, cảnh quan…, hình thành nên đô thị. Khi chung cư không được người dân ưa thích sẽ ảnh hưởng đến vấn đề cung. Nếu cung thấp đi, cách tổ chức lại đô thị cũng bị "phá sản" theo. 

NTĐ: Theo ông, đề xuất này nếu được Bộ Xây dựng thông qua có làm cho giá chung cư giảm?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Chắc chắn giá nhà chung cư sẽ giảm. Đặc biệt, kể cả những người có nhiều tiền lẫn ít tiền sẽ chẳng ai thích chung cư nữa vì 50 năm sẽ phải ra đường. Nhiều nước trên thế giới cũng đưa ra thời hạn nhưng chúng ta đừng hiểu thời hạn là hết thời hạn, mà hết thời hạn ý là chủ nhà phải nộp tiền cho thời hạn mới. Đấy là giải pháp tài chính. Ta lại quy định theo kiểu hết thời hạn xây dựng cải tạo, mọi người lại phải đi ra khỏi chung thì đây là 2 giải pháp hoàn toàn khác nhau.

NTĐ: Nếu đề xuất này được thông qua, các chủ đầu tư có gặp phải khó khăn gì không, thưa ông?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng trong trường hợp được thông qua, các chủ đầu tư sẽ đi tìm các dự án đầu tư nhà mặt đất. Khi cầu giảm đi, chắc chắn cung phải giảm theo, không có lý gì các chủ đầu tư lại phải đầu tư tiếp, đầu tư vậy sẽ chẳng bán cho ai. Chủ đầu tư dự án sẽ hẹp lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn đất diễn họ sẽ chuyển sang mảng khác.

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp đầu tư bất động sản dân cư giảm đi cũng không phải vấn đề lớn với nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp không chỉ chỉ xây dựng nhà ở mà họ còn nhiều việc, mảng khác để làm. 

NTĐ: Theo ông, đề xuất này liệu có áp dụng với những chung cư đã xây từ trước khi được Bộ Xây dựng đưa ra?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Nếu Quốc hội nghĩ đề xuất hợp lý, cũng sẽ chỉ áp dụng với những chung cư xây mới sau khi đề xuất được thông qua, chứ không thể "hồi tố" với các chung cư đã có thời hạn sử dụng lâu dài từ trước đó. Mọi người yên tâm là pháp luật không có chuyện hồi tố. Trong trường hợp nếu có hồi tố thì sẽ chỉ hồi tố khi có lợi cho người dân. Phạm vi áp dụng đề xuất mới là với những chung cư chưa được cấp giấy, chưa hoàn thành việc mua bán và xây mới sau đề xuất được thông qua.

Đặc biệt, quy định này nếu đã làm lẽ ra phải làm ngay từ đầu. Trong trường hợp nếu đề xuất thông qua, nhà chức trách cũng phải lưu ý là một căn hộ cũng phải để cho người mua sống tới hết đời. 

Giả sử cậu thanh niên mua nhà năm 20 tuổi, 50 năm sau, cậu 70 tuổi chẳng nhẽ phải ra đường? Thậm chí có những người sống tới 100-120 tuổi, những lúc già yếu nhất lại bắt họ phải đi ra khỏi nhà và không biết ở đâu nữa.  

Tại sao cải tạo chung cư vẫn gặp khó?

NTĐ: Dù việc xử lý nhà chung cư có thời hạn đã được quy định, song việc cải tạo xây mới vẫn triển khai chậm. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có gần 1.600 chung cư cũ, xây dựng từ những năm 1960-1999, nhưng đến nay chỉ 19 nhà được cải tạo xây mới (đạt 1,2%). Tp.HCM có 474 chung cư từ trước năm 1975 và mới chỉ hoàn thành sửa chữa 28%, dù đặt mục tiêu 50% trước năm 2020.

Ông đánh giá sao về những số liệu này?

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Có một điểm sai trong quy định khiến việc cải tạo, xây mới hiện nay chậm trễ. Theo đó, đối với chung cư không phải cấp D (công trình hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay) phải có sự đồng thuận 100% hộ dân mới có thể triển khai cải tạo. Đây là "quy định trên mây". Việc 100% cư dân đồng ý là rất khó.

Một người lãnh đạo uy tín nhất chắc cũng chỉ đến 90-95% người bỏ phiếu thuận là nhiều. Ở nhiều nước, số phiếu bầu chỉ trên 50% là trúng cử. Quy định này thậm chí còn đang gây thiệt hại cho Nhà nước, bởi đến khi nguy hiểm không ở được nữa thì chính Nhà nước sẽ phải bỏ tiền ra xây. 

NTĐ: Ông có góp ý gì để có thể giải quyết vấn đề này? 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Về câu chuyện cải tạo, tôi thấy cần thay đổi, phương án cải tạo Nhà nước, hộ cư dân, tổ chức bảo trợ cho chung cư, nhà đầu tư tư nhân đưa ra cũng đều được. Miễn sao 2/3 số cư dân đồng ý là duyệt. Chuyện này rất đơn giản, chẳng có gì phải phức tạp.

Về tương lai, để không lặp lại việc khó khăn trong cải tạo chung cư cũ như hiện nay, việc cải tạo nên được giao cho cộng đồng cư dân, họ có quyền và trách nhiệm huy động nguồn lực bảo trì và cải tạo. 

Người quản lý tiền có thể một doanh nghiệp, một hợp tác xã hoặc là một ban quản lý chung cư… do cư dân tại đó bầu. Phải có cách quản lý, mỗi người phải tiết kiệm, tích đến cuối cùng thì bất kỳ lúc nào cũng sửa chữa được. Ta ở nhà đất cũng phải tiết kiệm để xây lại chứ không chỉ mỗi chung cư.

NTĐ: Theo ông, liệu Bộ Xây dựng có nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi, xem mức độ đồng thuận của số đông đến đâu? 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng có thể trưng cầu dân ý. Lấy ý kiến rộng rãi là thế nào? Giờ nói lấy 50% dân số ai biết thế nào là 50%? Theo Hiến pháp quy định là có cơ chế trưng cầu dân ý, đây cũng không phải chuyện gì nhạy cảm mà là ý nguyện nhân dân. Ta có thể áp dụng thử nghiệm về trưng cầu dân ý về vấn đề nhà chung cư ngắn hạn hay dài hạn cho nhân dân được quyết định.

Xin chân thành cảm ơn ông!

Xem thêm >>> Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Tài sản thành tiêu sản, trả tiền một lần để ở 50 năm?

>>> Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Giá nhà sẽ điều chỉnh theo thị trường

>>> Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Các nước hiện quy định niên hạn ra sao?