Thanh lý dự án... trả lãi ngân hàng
Ngày 24/11, Hội đồng quản trị CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt Group) đã thông qua chủ trương chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 (đã đổi tên thành dự án River City, phường Phú Thuận, quận 7) và dự án The EverRich 3 (phường Tân Phú, quận 7) cho các nhà đầu tư.
Thông tin trên ngay lập tức gây chú ý trong giới đầu tư vì trước đó không lâu, vào trung tuần tháng 5/2017, dự án River City bất ngờ ngưng thi công cũng như giao dịch sau gần một thập kỷ được rót vốn đầu tư. Đặc biệt, Phát Đạt Group chấp nhận hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường 20% giá trị hợp đồng bồi thường cho các khách hàng đã ký hợp đồng trước đó.
Sau gần một thập kỷ, Phát Đạt phải bán "siêu phẩm bất động sản" The EverRich 2 để trả nợ ngân hàng.
Số tiền chuyển nhượng hai dự án trên sẽ được Phát Đạt dùng để trả dứt điểm toàn bộ các khoản nợ gốc trái phiếu cho ngân hàng Đông Á (DongABank - DAB) trước ngày 31/12/2017 và các khoản lãi phát sinh dứt điểm chậm nhất vào 30/6/2018. Tuy vậy, theo báo cáo tài chính quý III/2017 do Phát Đạt công bố, số dư nợ gốc giữa công ty và các tổ chức tín dụng nói chung và DongABank nói riêng đã "sạch sổ". Khoản nợ phải trả lớn nhất tính đến thời điểm 30/9/2017 là 2.051 tỷ đồng trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ được phát hành vào các năm 2011, 2012.
Trao đổi với PV báo Người Đưa Tin ngày 11/12, bà Trần Thị Hường - Phó Chủ tịch HĐQT kiêm người phụ trách công bố thông tin của Phát Đạt cho biết: "Tính đến tháng 5/2017, công ty Phát Đạt đã trả hết nợ gốc cho DongABank. Nguồn thu của công ty Phát Đạt từ việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ hai dự án The EverRich 2 và The EverRich 3, chủ yếu được dùng để trả vốn gốc và lãi cho các trái chủ đã mua trái phiếu của công ty Phát Đạt. Các trái chủ sẽ dùng nguồn thu này để hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng Đông Á".
Tuy nhiên, một điều mà dư luận không khỏi băn khoăn đó là những vướng mắc pháp lý khi thanh lý cả hai dự án The EverRich 2, 3 đều đang được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại DongABank. Bên cạnh đó, dự án The EverRich 2 (nay là River City) thuộc quyền quản lý của liên doanh Phát Đạt - An Gia Investment – Creed Group.
Lý giải cho điều này, bà Hường khẳng định: "Khi liên doanh với An Gia - Creed Group để phát triển dự án The EverRich 2 thì đối tác cũng đã biết dự án này đang thế chấp tại DAB để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính của Phát Đạt và các trái chủ tại DAB. Trước khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2, công ty Phát Đạt đã được Liên doanh An Gia - Creed Group đồng thuận cao với phương án chuyển nhượng của chúng tôi".
Duyên nợ với ngân hàng bị kiểm soát đặc biệt
Ngân hàng Đông Á bị kiểm soát đặc biệt từ tháng 8/2015.
Đối với những nhà đầu tư quan tâm đến Phát Đạt thời gian qua, không ít người nhận thấy điệp khúc "trả nợ DongABank" được nhắc đến liên tục.
Đặc biệt từ tháng 8/2015, khi ngân hàng Nhà nước công bố kết luận thanh tra toàn diện ngân hàng Đông Á và quyết định kiểm soát đặc biệt với ngân hàng này. Kết quả thanh tra cho thấy, "trong giai đoạn 2012 trở về trước, Đông Á đã có nhiều vi phạm pháp luật về quản lý tài chính, cấp tín dụng và hoạt động kinh doanh khác, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình tài chính và hoạt động của Đông Á", thông cáo của Ngân hàng Nhà nước viết. Được biết, đến thời điểm hiện tại ngân hàng này vẫn ở trong diện kiểm soát đặc biệt
Cũng cần nói thêm về mối quan hệ giữa Phát Đạt và ngân hàng Đông Á, nhà băng từng gắn bó một thời với ông Trần Phương Bình là tổ chức tín dụng tài trợ vốn độc quyền cho Phát Đạt kể từ thời gian đầu thành lập. Mối quan hệ này cũng khiến cổ đông của DongABank đứng ngồi không yên tại các phiên họp đại hội đồng cổ đông.
Tại ĐHĐCĐ ngân hàng Đông Á năm 2015, ông Trần Phương Bình - khi đó là Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc giải thích rằng giải quyết nợ xấu là ưu tiên hàng đầu của ngân hàng, nhưng nếu không đồng hành cùng khách hàng thì họ sẽ gặp thêm nhiều khó khăn trong kinh doanh.
“Nếu như các khách hàng không có khả năng thu hồi nợ, ngân hàng siết tài sản cầm cố để bán thu hồi nợ thì doanh nghiệp biết lấy tiền đâu mà trả nợ, chẳng hạn như trường hợp của Phát Đạt. Do vậy, ngân hàng phải trích lập dự phòng để từng bước xử lý nợ xấu, thậm chí ngân hàng sẽ bán một số tài sản để giảm nhiều khoản nợ" - ông Bình cho biết vào thời điểm đó.
Chỉ một tháng sau khi DongABank vào diện kiểm soát đặc biệt, tháng 9/2015, Phát Đạt đã phải tăng vốn thêm 651 tỷ đồng lên hơn 2.000 tỷ đồng, mục đích để thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng Đông Á - chi nhánh quận 1 để giảm bớt gánh nặng tài chính trong tương lai. Tuy vậy, cho đến nay, sau nhiều nỗ lực thì Phát Đạt chỉ hoàn thành trả khoản nợ gốc và chưa trả lãi vay cho DongABank.
Bắc cầu vay tiền Đông Á
Gánh nặng tài chính lớn nhất của Phát Đạt hiện nay phải kể đến khoản trái phiếu hơn 2.000 tỷ đồng bán cho 5 doanh nghiệp gồm: Công ty Đầu tư Trọng Tín (580 tỷ đồng), công ty Đầu tư Bách Chiến (580 tỷ đồng), công ty Trường Phát Lộc (320 tỷ đồng), công ty Dịch vụ quản lý Toàn Tâm (260 tỷ đồng) và công ty BĐS Xuân Thành (311 tỷ đồng).
Nói thêm về các khoản nợ này, Phó Chủ tịch Phát Đạt Trần Thị Hường cho hay: "Theo cam kết thì thời hạn công ty Phát Đạt sẽ trả các khoản nợ gốc và trái tức cho 5 trái chủ vào tháng 12/2020. Hiện nay Phát Đạt đã tìm được đối tác nhận chuyển nhượng dự án nên chúng tôi sẽ có nguồn thu để tất toán sớm các khoản công nợ liên quan đến 2 dự án này, trong đó có khoản nợ trái phiếu nêu trên".
Nói cách khác, 5 trái chủ của Phát Đạt đã vay tiền của ngân hàng Đông Á, sau đó mua lại trái phiếu của Phát Đạt để cấp vốn cho doanh nghiệp này đầu tư dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.
Thú vị hơn, theo tài liệu của PV, điểm chung của các trái chủ kể trên là chỉ được thành lập vài ngày trước khi rót hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho Phát Đạt. Cụ thể, công ty CP Đầu tư Trọng Tín được thành lập ngày 10/1/2011, đến ngày 27/1/2017 đã cho Phát Đạt vay 540 tỷ đồng. Công ty CP Đầu tư Bách Chiến thành lập ngày 8/4/2011, đến 21/4/2011 cho Phát Đạt vay 352 tỷ đồng.
Công ty TNHH MTV Dịch vụ quản lý Toàn Tâm thành lập vào tháng 4/2011, đến tháng 8/2011, doanh nghiệp này đã tiến hành ký một hợp đồng hợp tác kinh doanh với Phát Đạt có thời hạn 3 năm giá trị 300 tỷ đồng, nhằm giành quyền phát triển 484 căn hộ ở khối nhà E và L thuộc dự án The Everrich 2. Tuy nhiên, không lâu sau đó đã phải gia hạn hợp đồng trên đến năm 2020. Đến tháng 11/2011, hai bên tiếp tục phát sinh khoản trái phiếu trị giá 200 tỷ đồng.
Các khoản trái phiếu kể trên đều nhằm mục đích tài trợ vốn cho hai dự án "con cưng" The EverRich 2 và The EverRich 3. Do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, vay nợ nhiều nên khoản lãi vay phải trả được vốn hoá vào dự án bất động sản là nguyên nhân chính dẫn đến khoản mục hàng tồn kho BĐS của Phát Đạt ngày càng phình to. Theo BCTC quý III/2017, số dư hàng tồn kho cuối kỳ của The EverRich 2 và The EverRich 3 còn gần 7.000 tỷ đồng - chiếm tới 80% tổng tài sản công ty.
Một câu hỏi lớn dành cho Phát Đạt thời điểm này là sau gần một thập kỷ dồn tâm huyết và sức lực cho hai dự án ven sông Sài Gòn (từ năm 2008) rồi cuối cùng chọn đường cùng là bán dự án, cũng là một thập kỷ loay hoay giải bài toán vốn để trả nợ DongABank, Phát Đạt sẽ đưa thương hiệu The EverRich đi về đâu?
The EverRich 2 và The EverRich 3 không còn, nguồn thu chính trong năm qua là bán căn hộ dự án The EverRich Infinity cạn dần thì năm 2018, cổ đông Phát Đạt có thể mong chờ vào "phép màu" nào để hoán giải thế cờ?
