Đổi đất vàng để xây cầu Thủ Thiêm 4: Nên tách bạch bán đất với xây cầu

Đổi nhiều khu “đất vàng”

Trong giải trình gửi bộ KH&ĐT, UBND TP.HCM cho biết muốn thực hiện dự án cầu Thủ Thiêm 4 (nối quận 2 và quận 7) theo hình thức đối tác công - tư (xây dựng - chuyển giao). Đồng thời, cho phép UBND TP.HCM được quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư là liên danh gồm một nhóm các công ty xây dựng - bất động sản - phát triển hạ tầng thực hiện dự án.

Dự kiến, TP sẽ dùng 11 lô đất (có ký hiệu 3-5; 3-8; 3-9; 3-12; 4-3; 4-4; 4-5; 4-11; 4-12; 4-16 và 4-20) thuộc khu chức năng số 3, 4 (khu đô thị mới Thủ Thiêm) với tổng diện tích gần 100.000m² (ước tính giá trị khoảng 3.200 tỷ đồng) để thanh toán chi phí xây lắp và thiết bị của cầu Thủ Thiêm 4.

Giá trị quyền sử dụng đất của 11 lô đất nêu trên ước tính có thể đủ để cân đối thanh toán cho phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu. Dự kiến tổng mức đầu tư dự án khoảng 5.253,94 tỷ đồng, trừ chi phí giải phóng mặt bằng (962,5 tỷ đồng), chi phí khác (155,756 tỷ đồng) và chi phí dự phòng (934,534 tỷ đồng) thì phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án khoảng 3.201,15 tỷ đồng.

Quỹ đất để thanh toán cho kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng phía quận 7 và các chi phí khác gồm: Số 462 - 464 Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1, gần 1.200m²), 1310 Kha Vạn Cân (quận Thủ Đức, 5.300m²); số 11 đường Linh Trung (hơn 11.700m²) đang được cho thuê để trồng cây xanh. Khu vực có dân cư ổn định đông đúc, nằm gần với làng đại học Quốc gia, bệnh viện Đa khoa Thủ Đức, siêu thị, tuyến metro số 1...

Giá bán đất mặt tiền đường Linh Trung vào khoảng 40 triệu/m²; số 540/21 Cách Mạng Tháng Tám (quận 3, 7.000m²) đang được xí nghiệp Đầu máy Sài Gòn sử dụng. Vị trí của khu đất nằm cách đường Cách Mạng Tháng Tám khoảng 300m và khu đất tại cảng Tân Thuận hiện hữu sau khi di dời.

Theo khảo sát của PV, trong 16 khu đất dùng để đổi cầu Thủ Thiêm 4 có nhiều khu nằm ở vị trí “vàng”. Các khu đất đều ở khu vực đông dân cư, khu thương mại đa chức năng... đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Trước đó, vào tháng 4/2017, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã gửi văn bản kiến nghị Thủ tướng và bộ GTVT, bộ KH&ĐT cho phép TP chỉ định nhà đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) với tổng số vốn hơn 5.200 tỷ đồng. Công trình được TP xác định là “dự án cấp bách, cần ưu tiên đầu tư” nhằm tăng khả năng kết nối cho khu đô thị mới Thủ Thiêm và hoàn chỉnh hệ thống giao thông khu vực.

Bởi, hiện nay, khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ kết nối giao thông với khu trung tâm hiện hữu tại địa bàn quận Bình Thạnh và quận 1, chưa kết nối được với các quận 4, quận 7 và khu đô thị Nam thành phố.

Khi cầu Thủ Thiêm 4 hoàn thành sẽ giải tỏa áp lực giao thông từ phía quận Bình Thạnh, Thủ Đức qua các quận 7, 8, huyện Bình Chánh, Nhà Bè (cầu Thủ Thiêm 1 - đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm - cầu Thủ Thiêm 4); đồng thời, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển.

Nên đấu thầu công khai

Theo các chuyên gia kinh tế, hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) chỉ phù hợp trong giai đoạn thập niên 90. Khi đó, thị trường bất động sản chưa định hình, nhiều khu đất muốn phát triển đòi hỏi nhiều sức lực đầu tư, nguồn vốn lớn nên chủ trương đổi đất lấy hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, hình thức này hiện đã không còn phù hợp.

Hiện tại, thị trường bất động sản đã trưởng thành, giá trị của từng khu đất đã được xác định, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia để thực hiện dự án. Mặt khác, hạ tầng giao thông, cầu đường luôn có những kế hoạch xây dựng rõ ràng và đòi hỏi đơn vị thi công phải có năng lực thực sự, có kinh nghiệm chứ không phải ai cũng làm được. Do đó, cần phải tách biệt hai việc này. Đấu thầu giao thông riêng và đấu giá đất riêng.

Như vậy sẽ tránh được trường hợp, các nhà kinh doanh bất động sản không có kinh nghiệm làm cầu đường nhưng vì muốn có lô đất nên tham gia và ngược lại những đơn vị có kinh nghiệm làm cầu đường nhưng không thể phát huy được hiệu quả trong đầu tư dự án bất động sản.

“Tách riêng như vậy TP sẽ lựa chọn được những nhà đầu tư bất động sản tốt nhất cho các lô đất và đơn vị thi công tốt nhất để thực hiện dự án cầu đường. Còn nếu chúng ta gộp chung cả hai cái này thì sẽ đi ngược tiến trình minh bạch hóa đầu tư và sử dụng nguồn vốn”, một chuyên gia kinh tế bày tỏ quan điểm với PV.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Trước hết, cần phải khẳng định, trong bối cảnh TP.HCM đang bị quá tải tình trạng giao thông đô thị, việc đầu tư phát triển các công trình hạ tầng giao thông, đặc biệt là xã hội hóa nguồn vốn cho lĩnh vực này là vô cùng quan trọng, không chỉ nguồn vốn trong nước, mà cả với nguồn vốn nước ngoài”.

Theo ông Châu, TP rất cần nguồn vốn để phát triển đô thị. Trong giai đoạn năm 2011 - 2015, nguồn vốn xã hội hóa cho phát triển giao thông của TP.HCM chiếm 31,7% trong tổng vốn phát triển hạ tầng của TP. Nhưng, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.

Xung quanh câu chuyện này, nhiều ý kiến cũng cho rằng, không nên gom tất cả 16 lô đất này thành một gói, mà nên tách thành 16 gói đấu thầu khác nhau. Có thể sẽ có 16 nhà đầu tư trúng thầu hoặc 3 hay 4 nhà đầu tư trúng, tùy vào họ thấy phù hợp với các khu đất. Tách thành 16 gói thầu đấu giá chắc chắn nguồn thu lại là lớn hơn rất nhiều so với việc gộp chung 16 lô này thành một gói. Tuy nhiên, theo ông Châu, không nhất thiết phải tách các dự án.

Bởi, ông phân tích, nếu tách như vậy thì không còn là BT nữa. Song, với các dự án tương tự như trên, có lẽ hiệu quả nhất là tổ chức đấu thầu công khai, không chỉ với nhà đầu tư trong nước, mà cả với các nhà đầu tư quốc tế. Bởi, đấu thầu công khai sẽ là hình thức minh bạch nhất, tránh tình trạng giảm thu nguồn vốn ngân sách, tác động không tốt đến môi trường đầu tư kinh doanh.

Dung Nhi - Quốc Thông